徐州市城市房地產(chǎn)交易管理條例

【頒布日期】1995.09.26
【實施日期】1995.12.15
【法規(guī)分類】地方法規(guī)
【內(nèi)容分類】其他類
【頒布單位】徐州市人大常委會
 
    (1995年9月26日江蘇省徐州市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過1995年12月15日江蘇省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議批準(zhǔn))

第一章    總   則

    第一條 為加強城市房地產(chǎn)交易的管理，規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。
    第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)交易管理，均應(yīng)當(dāng)遵守本條例。
    本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
    第三條 本市市、縣(市)(含賈汪區(qū)，下同)人民政府的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門依法定職責(zé)管理房地產(chǎn)交易。
    第四條 房地產(chǎn)交易的雙方當(dāng)事人必須憑合法擁有的房屋所有權(quán)、使用權(quán)證件和土地使用權(quán)證件(以下稱房地產(chǎn)權(quán)屬證件)辦理交易手續(xù)。
　

第二章     房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　
 
    第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
    前款所稱其他合法方式包括：
    (一)以房地產(chǎn)作為出資與他人成立新的企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
    (二)一方提供房地產(chǎn)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
    (三)因企業(yè)被收購房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的；
    (四)以房地產(chǎn)作股轉(zhuǎn)讓的；
    (五)拆除他人房屋未予安置房屋直接以房地產(chǎn)作價賠償?shù)模?BR>    (六)因企業(yè)合并、分立、兼并使房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給新權(quán)利人的。
    房地產(chǎn)有法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓情形的，不得轉(zhuǎn)讓。
    第六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
    (一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
    (二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
    第七條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
    以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
    第八條 下列單位和個人購買城市房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)：
    (一)機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位購買城市居民私房的；
    (二)非本市城市居民和外地駐本市機構(gòu)購買本市房地產(chǎn)的；
    (三)境外機構(gòu)、團體、個人購買本市城市房地產(chǎn)的。
    第九條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)具備下列主要條款：
    (一)土地使用權(quán)取得的方式及期限；
    (二)房地產(chǎn)的座落位置、面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況；
    (三)轉(zhuǎn)讓時間；
    (四)價款及付款方式；
    (五)雙方約定的其他事項。
    以出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓合同不得違背出讓合同。
    第十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)，憑房地產(chǎn)權(quán)屬證件和其他有關(guān)證件，申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，依法繳納有關(guān)稅、費。然后到所在地的市、縣(市)房產(chǎn)管理部門申請辦理房屋權(quán)屬變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向
    同級土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。
    第十一條 房地產(chǎn)權(quán)利人通過交換方式使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)依前條規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記。
    房屋權(quán)屬交換包括下列形式：
    (一)房屋所有權(quán)之間的交換；
    (二)房屋使用權(quán)之間的交換；
    (三)房屋所有權(quán)和使用權(quán)之間的交換。
    所有權(quán)交換的差價補償部分按買賣繳納交易稅、費。
　

第三章     商品房預(yù)售

　
 
    第十二條 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建造并達到法定條件的住宅和非住宅向境內(nèi)外預(yù)先銷售，承購人預(yù)付定金或房價款的行為。
    第十三條 凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房的，必須向當(dāng)?shù)厥小⒖h(市)房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
    第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房，必須符合下列條件：
    (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
    (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
    (三)按提供預(yù)售的商品房計算，已投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)投資總額的百分之二十五以上；
    (四)已確定施工進度和竣工交付日期；
    (五)已取得商品房預(yù)售許可證；
    (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
    第十五條 商品房預(yù)售人與預(yù)購人雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂《商品房預(yù)售合同》，預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)具備下列主要條款：
    (一)土地使用權(quán)取得的方式及期限；
    (二)商品房座落地址、幢號、房號、結(jié)構(gòu)、層次、建筑面積；
    (三)商品房用途；
    (四)商品房銷售價款及付款方式；
    (五)交付使用的日期；
    (六)雙方約定的其他事項。
    第十六條 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂之日起十五日內(nèi)分別向所在地的市、縣(市)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
    第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)持有《商品房預(yù)售許可證》，廣告中應(yīng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。
    市、縣(市)房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期公告《商品房預(yù)售許可證》發(fā)放情況。
　

第四章     房屋租賃

　
 
    第十八條 房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
    房屋所有權(quán)人以營利為目的，將房屋或其附屬設(shè)施給他人用于經(jīng)營活動的，視為房屋租賃。
    第十九條 有下列情形之一的房屋不得租賃：
    (一)未依法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證件的；
    (二)未經(jīng)房屋所有權(quán)人授權(quán)的；
    (三)權(quán)屬有爭議的；
    (四)共有房屋未取得其他共有人書面同意的；
    (五)經(jīng)房產(chǎn)管理部門鑒定屬于危險房屋的；
    (六)已抵押的房屋，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的；
    (七)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他房屋。
    第二十條 房屋租賃雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面租賃合同，合同應(yīng)當(dāng)具備下列主要條款：
    (一)房屋座落地址、間數(shù)、面積；
    (二)租賃用途、期限；
    (三)租金及其支付方式；
    (四)修繕責(zé)任；
    (五)雙方各自的權(quán)利和義務(wù)；
    (六)雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項。
    第二十一條 房屋租賃雙方應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之日起十五日內(nèi)持房屋所有權(quán)證件、租賃合同和身份證明向市、縣(市)房產(chǎn)管理部門申請登記并辦理房屋租賃監(jiān)證，繳納監(jiān)證費。
    房屋租賃經(jīng)監(jiān)證的，發(fā)給租賃當(dāng)事人《房屋租賃證》。
    第二十二條 公有住宅用房的租金標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府確定；私有住宅用房的租金標(biāo)準(zhǔn)，由市房產(chǎn)管理部門會同物價管理部門共同確定；用于生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房屋租金由租賃雙方協(xié)商議定。
    第二十三條 承租人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意不得將房屋轉(zhuǎn)租；經(jīng)房屋所有權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃合同剩余的期限，并應(yīng)當(dāng)?shù)皆�登記機關(guān)辦理變更登記。
　

第五章    房地產(chǎn)抵押

　
 
    第二十四條 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
    第二十五條 房地產(chǎn)抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，合同應(yīng)當(dāng)具備下列主要條款：
    (一)抵押當(dāng)事人姓名或名稱、國籍、住所或地址；
    (二)抵押貸款或債務(wù)的價款、幣別、用途、期限、利率、支付方式和地點；
    (三)抵押房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、面積、價格、處所、產(chǎn)權(quán)歸屬和使用期限以及有關(guān)的編號、說明、圖紙等；
    (四)抵押房地產(chǎn)的占管人、占管方式、占管責(zé)任、歸還方式及意外毀損、滅失的責(zé)任；
    (五)抵押房地產(chǎn)保險的受益人；
    (六)雙方約定的其他事項。
    以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，抵押合同不得違背出讓合同。
    第二十六條 房地產(chǎn)抵押雙方應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證件、抵押合同和身份證明，到所在地的市、縣(市)房產(chǎn)管理部門、土地管理部門辦理抵押登記。
    第二十七條 下列房地產(chǎn)不得抵押：
    (一)權(quán)屬有爭議的；
    (二)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施及其用地；
    (三)司法、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
    (四)被確定為文物保護單位的；
    (五)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證件的；
    (六)共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的。
已出租的房屋抵押時，抵押人應(yīng)當(dāng)將出租的事實告知擬接受抵押者，抵押合同生效后，原租賃關(guān)系繼續(xù)依租賃合同存續(xù)。
    第二十八條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押時，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的評估現(xiàn)值。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押時，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的評估現(xiàn)值減去土地使用權(quán)出讓金數(shù)額后的余額。
    同一房地產(chǎn)可以設(shè)定兩次或兩次以上抵押，但其擔(dān)保的債權(quán)之和不得超出前款規(guī)定的最高限額。抵押人應(yīng)當(dāng)將多次抵押情況事先書面通知先前的抵押權(quán)人和擬接受抵押人。
    同一房地產(chǎn)的同一價值部分不得重復(fù)抵押。
    第二十九條 債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款受償。同一房地產(chǎn)有幾個抵押權(quán)人的，按其在房產(chǎn)管理部門登記的順序受償。
    處分抵押房地產(chǎn)所得價款，應(yīng)按下列順序分配：
    (一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；
    (二)扣繳抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅、費；
    (三)支付劃撥方式取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金；
    (四)償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息、賠償金及違約金；
    (五)剩余價款交還抵押人。
    第三十條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而滅失的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)滅失之日起十五日內(nèi)向原登記機關(guān)辦理注銷抵押登記。
    因抵押的房地產(chǎn)被處分而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬變更的，按本條例第二章的規(guī)定辦理。
　

第六章     房地產(chǎn)價格管理和評估

　
 
    第三十一條 除依法由市、縣(市)人民政府定價的房屋外，進行交易的其他房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)由依法設(shè)立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行價格評估。
    第三十二條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格對交易的房地產(chǎn)進行價格評估。
    城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地的基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價由同級土地管理部門會同物價管理部門評定�；鶞�(zhǔn)地價評定后報省人民政府批準(zhǔn)后公布；房屋重置價格由同級房產(chǎn)管理部門會同物價管理部門評定，定期公布。
    第三十三條 房地產(chǎn)交易雙方應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理機構(gòu)如實申報成交價格，依法繳納稅、費。成交價格高于評估價格的，以成交價格作為計征稅、費的依據(jù)；成交價格低于評估價格的，以評估價格作為計征稅、費的依據(jù)。

第七章   中介服務(wù)機構(gòu)

 
    第三十四條 從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、價格評估等中介服務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
    第三十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
    (一)有自己的名稱、組織機構(gòu)和章程；
    (二)有三名以上依法取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格證書的人員；
    (三)具有不低于十萬元人民幣的注冊資金；
    (四)有固定的經(jīng)營場所；
    (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
    第三十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取中介服務(wù)費。房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)，由市物價管理部門審定。
    第三十七條 未依法取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格的人員，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)。
　

 第八章   法律責(zé)任

 
    第三十八條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣(市)房產(chǎn)管理部門依下列規(guī)定處罰：
    (一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的雙方不辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，責(zé)令其限期補辦，并可對雙方各處所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評估價百分之五以下罰款；
    (二)違反本條例第五條第三款規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對雙方各處以所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評估價百分之五以下罰款；
    (三)商品房預(yù)售人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案的，責(zé)令其限期補辦，并可處以登記備案合同金額百分之一以下罰款；
    (四)商品房預(yù)售人未取得商品房預(yù)售許可證，而發(fā)布預(yù)售廣告的，責(zé)令糾正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款；
    (五)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，責(zé)令其停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并可處以所預(yù)售商品房價款百分之五以下罰款；
    (六)違反本條例第十九條或者第二十一條的規(guī)定，租賃房屋的，租賃行為無效，并可對租賃雙方各處以租金額百分之十以下罰款；
    (七)違反本條例第二十六條或者第二十七條的規(guī)定，抵押房產(chǎn)的，抵押行為無效，并可對抵押人處以抵押房產(chǎn)價值百分之五以下罰款；
    (八)房地產(chǎn)交易雙方不如實申報成交價格的，責(zé)令如實申報，并可對交易雙方各處瞞價部分百分之十以下罰款。
    第三十九條 有下列情形之一的，由市、縣(市)土地管理部門依下列規(guī)定處罰：
    (一)違反本條例第六條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，沒收違法所得，并可處以違法所得百分之五以上百分之十以下罰款；
    (二)違反本條例第七條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，并可處以違法所得百分之五十以下罰款；
    (三)不依本條例的規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押登記的，責(zé)令補辦，并可處轉(zhuǎn)讓、抵押金額千分之五以下罰款。
    第四十條 未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格的人員從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由市、縣(市)房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止執(zhí)業(yè)，并可對其所在的中介服務(wù)機構(gòu)處以五百元以上五千元以下罰款。 
    第四十一條 未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由市、縣(市)工商行政管理部門責(zé)令停止中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，并可處以違法所得五倍以下罰款。
    第四十二條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議或提起訴訟，逾期不申請復(fù)議，也不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。 
    第四十三條 房地產(chǎn)交易管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私枉法的，由所在單位給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　

第九章    附  則

　
 
    第四十四條 本市城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地上的房地產(chǎn)交易參照本條例的規(guī)定執(zhí)行。
    第四十五條 本條例自公布之日起施行。